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要让农民买房去库存,四方面政策必不可少

2015-12-15 CRIC研究 克而瑞地产研究


小Q导读

要让农民进城买房,先给几根胡萝卜吃吃吧!

文/克而瑞研究中心 杨科伟 余仁花

昨天,中共中央政治局召开会议研究2016年的经济工作,其中一项重要议题即是房地产库存去化的问题。会上指出,要化解当前房地产的高库存,要通过农民工市民化,推进满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求。

当前我国的过剩库存大多集中在人口少、净流出为主的部分二线和绝大多数的三、四、五线城市,依靠现时的存量需求已难以消化严重过剩的住房库存。在当下的提升户籍城镇化率的中央指导精神下,为农民进城买房适当提供一些政策便利,不仅能够增加有效的住房需求,也能加快户籍城镇化的进程,可谓一举两得。接下来,在鼓励农民进城买房上,以下四个方面的政策或有望在各地快速铺开:

01购房直接补贴政策各地有望快速跟进

其中将包括对于在城镇购房的农民给予直接的财政现金补贴、税费减免等等,直接从资金上减轻农民购房的负担。事实上,早在上半年和11月份,安徽、四川和河南等省及下属市县已出台了鼓励农民购房的相关优惠政策,从政策形式上看,财政补贴以直接补贴1-2万元或每平米补贴100-200元不等,最高一般不超过2万元,而购买普通住房的,部分市县还给予契税的全额补贴。

02公积金信贷体系将覆盖农民工群体

收入低下,资金不足是当前农民进城购房的最大障碍,将农民工纳入公积金缴纳体系,不仅将大幅降低农民工购房门槛,公积金较低的贷款成本也将很大程度减轻其购房压力。然而,将农民工纳入公积金缴纳体系,一方面,农民工就业单位不稳定;另一方面,这也将很大程度上增加企业的人员成本,这对于用工成本日趋见涨而不堪重负的企业而言,无疑又是雪上加霜,这或将影响企业的用工意愿,对整体经济而言也是得不偿失。因此,在公积金相关政策的落地上,需要更加灵活。如设置一定的过渡期,过渡期内允许农民工自行缴纳公积金等等。

03商业信贷优惠有望向农民工群体倾斜

对于收入有限的农民工而言,其自有首付款、财政补贴和公积金信贷未必能够全覆盖购房款,特别是公积金政策,眼下政策尚未落地,政策出台后还需缴纳一定时间尚可使用,到农民工真正贷到公积金贷款最乐观的估计也要在1年以上,即最快要到2017年才可见成效。因此,这对于已属燃眉之急的库存问题而言,已是“远水”。因此,要仰仗农民工买房来加快去库存去化还需要商业信贷政策的支持,商业信贷政策优惠向农民工倾斜也将是大概率事件。只是农民工收入不稳定,还贷能力弱,商业银行落地的意愿或许不强。这还需地方政府给予一定的兜底保障,如优惠利率差额由政府承担,或者政府相关部门给予担保等等。

04户籍制度、子女教育、社会保障等政策或将全面落地

鼓励农民工进城买房,除了补贴和信贷方面的支持以外,更为重要的是,对农民工进城的“意愿”上的刺激。以往,在中国城乡二元体系下的户籍制度,农民工虽进城就业,却无法享受城镇的社会保障,子女教育等等相关福利,这成了桎梏农民扎根城市的一大障碍。未来地方政府或将户籍制度、子女教育、社会保障等等全面落地。如购房即可落户、持有住房即可让子女就近入学、享受当地部分社会保障等。


总体来说,目前一线和绝大多数的二线城市房地产市场已基本达到供求平衡,库存问题较大的多是三、四、五线城市,这些城市往往又是经济相对薄弱,人口吸附能力较差的城市。如要依靠鼓励农民进城购房来促进库存去化,最根本的问题还在于解决农民工在当地的就业问题。购房鼓励政策,短期或能见得一定成效,但最终效果不大不说,也难以持久。而稳定的就业和收入才是农民立足城市的根本,也是以上各项政策得以持续、且真正落到实处的基础。因此,长期来说,还要配合产业激励政策向三、四、五线城市的倾斜,发展经济才是根本。


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